[스크랩] 현직 공인중개사가 보는 박근혜 정부의 부동산 정책의 문제점.

요즘 전세상황은 한마디로 전세전쟁 수준이라고 말들하지요?

 

전세사는 사람들 대부분 서민들이고 따라서 대다수 서민들이 겪는 전세가

 

폭등은 결과적으로 서민들의 소득축적은 고사하고 주거비용의 급등으로

 

인하여 여타 지출을 줄여야하고 이에따라 거시경제에 커다란 주름을 주는

 

내수시장의 위축으로까지 이어지는 악순환의 연속입니다.

 

 

작년 재작년에도 수많은 아고라 논객들이 전세가 폭락이 올것이라고

 

외쳤을때 시장의 상황을 주시하며 추세를 보고 박근혜 당시 대선후보의

 

부동산 정책을 분석해보고 향후 전세가는 하락보다는 상승할것이라고

 

일관되게 주장했다가 평생먹을 욕보다 더한 악플을 받은 복떡방하는

 

남자사람입니다.

 

 

매매가는 늦가을 비바람에 떨어지는 낙엽처럼 떨어지는데 전세가는 터질듯한

 

바람을 넣은 풍선처럼 그끝이 어디인지 종잡을수없는 상황까지 갈듯합니다.

 

 

 

작금의 심하게 뒤틀린 부동산시장의 원인은 무엇일까,,,,곰곰 생각해봅니다.

 

일차적인 책임은 정부의 정책실패를 꼽지않을수 없습니다.

 

이명박 정부의 부동산정책은 그야말로 중구난방, 천방지축,작심삼일,조석지변

 

그이상도 그이하도 아닌 정책들이였고 입으로는 서민주거정책을 외치면서

 

이면으로는 부동산 부자들에게 각종 세금깍아주고 대부분 서민들에게 극심한

 

타격을 주는 전세가의 고공행진을 모른척 애써 외면하고 오로지 돌격앞으로~~

 

를 외치면서 달려온 지난5년이였습니다.

 

 

그리고,,,,,,

 

 

이어지는 전세가의 고공행진 시즌 2의 원인을 짚어봅니다,,,,

 

 

 

 

지난 대선때 박근혜 후보의 부동산 정책은 크게보아 3가지였지요?

 

 

1.하우스푸어정책  2.렌트푸어 정책  3.철도부지등에 임대주택건립.

 

 

당시 박후보의 이런 부동산정책을 꼼꼼하게 살펴보곤 1,2번은 시장친화적인

 

정책은 고사하고 실현가능성이 거의 제로에 가까운 정책이라고 아고라에

 

두세차례 글을 올렸었지요,,,

 

하우스푸어 정책의 경우 재원조달방식이 미국의 서브프라임 모기지 방식과

 

하나도 다르지않은 위험한 방식이고 설령 재원조달이 성공하더라도 이방식은

 

금융기관들의 손실방지가  절박한 하스푸어들보다 우선순위에 놓인 정책임을

 

조금만 살펴보면 쉽게 알수있는 정책이지요,,,

 

따라서 인수위부터 현재까지 약 일년가까이 정부가 의욕을 가지고 이정책을

 

추진했건만 현재까지 전혀 진척도없고 앞으로도 이정책이 성공할확률은 거의

 

없을것이라는게 업계 사람들의 공통된 의견입니다.

 

 

2번 렌트푸어 정책도 일명 몫돈 않드는 전세 라고 교차로마다 플랭카드가

 

걸려있지만 사실 자세히 살펴보면 무뉘만 전세이지 실질적으로 세입자들에겐

 

월세입니다.

 

이정책을 내놓을때 논리는 집주인이 은행에 가서 직접 담보대출을 받고

 

전세자금이 없는 세입자에게 전세계약을해서 세입자에게 집주인이 받은

 

담보대출 이자를 매월 갚는방식입니다.

 

예를들어 2,5억의 전세 아파트를 돈없는 세입자가 얻을때 세입자는 전셋돈

 

2,5억 대신 매월 이자 93만원 가량을 은행에 납부하며 살아야합니다.

 

여기에 관리비등을 더하면 매월 약 120만원 가량을 집세로 내면서 살아야하지요.

 

이게바로 몫돈 않드는 전세제도의 실체입니다.

 

이게 월세입니까? 전세입니까?

 

집주인은 전세인데 세입자는 매월 월세를 집주인 대신 은행에 내며 사는것,,,

 

월세를 집주인이 아닌 은행에 내면 전세입니까??

 

그리고 요즘처럼 전세가 품귀일때 어느 집주인이 스스로 은행에 자기집을

 

담보로 대출받아서 돈없는 세입자에게 전세를 줄까요??

 

이정책도 지난 8개월동안 엄청 홍보하며 금융기관들의 협조를 구했지만

 

결과적으로 아직까지 이런방식으로 전세를 얻거나 준사람 이업계에서

 

지난 6개월동안 단 한차례도 본적도 들은적도 없었슴니다.

 

이정책을 홍보하고 공약으로 내세운 집권여당의 국회의원 153명중

 

집을 두채이상 소유한 사람이 절반이상인것으로 알고있슴니다.

 

그럼 묻겠슴니다,,,

 

집권여당의 국회의원중 단한사람이라도 자신들이 공약하고 홍보한 이런방식으로

 

전세를 준 국회의원이 단 한사람이라도 있나요??

 

그리도 당당하게 홍보할만한 친시장적이고 경제정의에 부합하는 정책이라면

 

귀하들 150여명의 국회의원중 단 한사람도 이정책에 따라 솔선수범해서 전세를

 

준 사람있냐고요??

 

정책을 홍보하는 당신들조차 단한명도 이정책을 따르지 않으면서 국민들에게는

 

거품물며 좋은정책이니 따르라구요??

 

 

 

 

이정책이 국민들에게 전혀 호응을 못받자 이번에는 살짝 비틀어서 전세계약서에

 

전세금 반환청구권을 전세금을 일부 대출해준 금융기관에 양도하면

 

약4.5%내에서 모자라는 전세자금을 융자해준다고 홍보하네요,,,

 

이정책도 많은 문제점이 있지요,,,,

 

세입자의 경우 특별하게 낮지않은 이자를 매월 은행에 월세처럼 내야하고,또한

 

전세금액 전액을 대출받지않고 50%만 대출받았을때 세입자돈 50%와 금융기관의

 

대출금50%로 전세계약을 하고 살다가 집주인 사정으로 그집이 경매에 부쳐지고

 

낙찰금액이 전세가보다 낮게 낙찰된다면 세입자돈50%와 전세대출금 50%가

 

동등하게 들어있는데 전세금 반환청구권을 금융기관이 가지고있다면 결국

 

대출을 해준 금융기관은 자신들의 대출채권을 100% 회수하고 세입자의 경우

 

낙찰금액에서 대출기관이 대출금액 전액을 회수하고 남으면 남는돈만 받고

 

한푼도 않남으면 세입자만 개털이 되는 시스템입니다.

 

이정책은 집값이 오를때는 별 문제가 없지만 지금처럼 하락기에는 세입자에겐

 

리스크가 매우 높슴니다.

 

따라서 똑같이 전세자금을 각50%씩 냈지만 대출을 해준 금융기관은 안전하게

 

전세대출금을 100%회수하고 세입자는 혼자 자기의 전세금을 털리고 나와야

 

할수도있다는 논리가 성립됩니다....

 

즉, 이정책도 리스크는 세입자에게 뒤집어 쒸우고 원금과 과실(이자)은

 

금융기관이 독식하는 아주 고약한 의도가 숨어있는 정책입니다.

 

 

3. 철도부지등에 공공임대주택건설.

 

이정책은 공급량도 미미하고 임대주택 수요량에 턱없이 부족한 그야말로

 

전시행정에 불과하고 그나마 한두곳에 시범적으로 실시하려고 조사에 들어가자

 

목동과 강남등지에는 주민들의 집단반발등으로 설계조차 착수하지 못하고있슴.

 

즉,이정책은 이명박 정부가 요란하게 홍보했지만 공급량은 수요량의

 

1%에도 미치지못했던 신혼부부에 대한 반값아파트공급 정책과 별다르지않음.

 

 

 

조금만 세심하게 살펴보면 이런 어이상실할 정책들을 후보당시에 스스럼없이

 

발표하는 모습을 보고 당시 박후보의 정책판단능력에 의문이 들었고

 

당선이 확정되면 부동산시장의 부침은 더욱더 깊어질것이라 예상한대로

 

흘러만가네요,,,

 

휴,,,,

 

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돌이켜보면 입만열면 경제를 살린다고,그늠의 민생,,민생타령을 했던

 

집권여당의 지난 집권6년간 우리서민들의 살림살이,, 민생은 어떻게 변했을까?

 

 

 

지난 6년동안 줄창 낙수효과 경제론에 몰입한 집권여당의 경제정책의 논리에

 

따라 재벌 대기업이 수출잘되고 이윤이 증대되면 자연스럽게 투자가 늘어나고

 

투자가 늘어나면 고용이 증가하고 고용이 증가하면 소비도 증가해서 내수경제도

 

살아나는 선순환 효과가 나타날것이라고 거품물어가며 부자감세,재벌감세를

 

6년내내 해준결과 대기업과 재벌들의 수출과 이윤은 6년동안 100%이상

 

증가했고 재벌들의 내부보유금은 천문학적으로 증가했지만 투자는 늘지않았고

 

고용은 제자리걸음에  내수가 늘어나기는 커녕 오히려 지속적으로 위축되고

 

있는현실입니다,,,

 

서민들의 실질소득증가율은 5년동안 단 1%도 넘지않았는데,,,

 

통계에는 영향이 미미하지만 서민들에게는 치명적인 식탁물가는 5년내내

 

줄창 올랐지요,,,

 

 

일례로 모든 물가에 가장 직접적이고 확실하게 영향을 주는 석유가격을 비교해

 

봅니다,,,

 

지난 노 무현 정부때는 국제유가가 L/140불을 넘었어도 국내휘발유 가격은

 

L/1300원 수준이였습니다.

 

그런데 지금은 국제유가가 L/100달러 수준입니다만 국내 휘발유 가격은

 

1900원대에서 떨어질줄 모름니다,,,(나머지 물가는 않봐도 뻔하죠,,)

 

대체 지난 6년동안  우리경제에 어떤일이 벌어진것입니까??

 

 

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각설하고,,,,,,

 

최근 극심한 전세난에 정부여당에서는 이런저런 정책들이 흘러나옵니다,,,,

 

 

1.다주택자에 대한 양도세 중과세를 폐지할듯합니다.(다주택자들 못팔아서

 

 난리인데 몇채 더 사라고요??

 

아마도 기존의 다주택자들 중과세 폐지되면 세금낼돈만큼 가격을 내려서 시장에

 

내놓을것이고 따라서 세금은 세금대로 날리고 중과세대상자들은 일주택 소유자

 

보다 유리한 가격경쟁력을 바탕으로 매물을 낮춰서 내놓을것이며 따라서

 

 일주택 소유자들은 울며 겨자먹기로 시세에 따라 가격을 낮출것이고 이에

 

영향을 받은 전체 주택가격의 하락속도는 더욱더 가속화될것으로 예상됩니다.)

 

 

 2.주택공급을 축소한다고 하며 건설회사들에게는 후분양을 권장함. 

 

(무뉘만 후분양이지 빽사이드로 건설회사들에게 후분양을 하라고 권고(?)하며

 

그에따른 당근책으로 후분양하는 건설회사에 저리의 금융지원을 한다고,,,,

 

즉, 이정책의 의도는 분양공고를 하고 선분양을 지속한다면 현재의 공급량이

 

지속될것이고 현재의 공급과잉상태가 지속된다면 아파트가격의 하락은

 

멈출수없고 그렇다고 건설사들은 사놓은 부지도 놀리고 직원들도 놀리자니

 

차라리 싸게라도 공급하자고 착공을 여전히 하는데 정부입장에서는 이런

 

건설사들의 사정을 알고있으나 강제로 공급축소를 하지못하니 표면상

 

후분양을 하게되면 당장의 통계로는 공급감소로 지표상 나타날것이고

 

이런 착시효과를 유발해서라도 전세수요자들을 주택시장에 유인하려는 정책임.

 

즉,통계상으로는 공급감소로 나타나나 실질적으로는 지속적인 공급이

 

이루어지고있슴.(계속아파트는 시공중)

 

 

3.국민 임대주택의 착공연기 또는 보류,,,,(국민임대주택에 대한 기대는 당분간

 

 접으라는 씨그널 또는 사실일수도 있슴)

 

 

이럴거면 차라리 아무런 부동산정책도 내지말고

 

그냥 시장에 맏기고 내버려두세요!!

 

 

 

결론입니다,,,,

 

 

정부정책의 핵심은 토끼몰이입니다,,,,

 

전세가격은 하염없이 오르는데 국민임대주택의 착공은 연기하거나 축소하고

 

민간 건설사들에게는 그동안 해왔던 선분양을 자제하라고 권고(?)하며 저금리

 

자금을 지원한다고 당근을 물려주며 통계상으로 공급감소로 나타나는 효과를

 

내고 언론들은 이런 표면적인 통계를 바탕으로한 정부의 발표를 앵무새처럼

 

발표할것입니다,,,

 

 

자,,,이젠 어쩔래??  

 

전세가의 고공행진이 더이상 감당이 않되지??

 

통계적으로 주택공급이 감소하니 집값이 오르지않겠어??

 

국민임대주택도 착공을 연기하거나 축소할텐데 하염없이 기다릴수있겠어??

 

이래도 전세를 고수할수있어??

 

대출 왕창 해줄테니 차라리 한채사거나 분양을 받지??

 

이래도 않살래??

 

 

현재 전세를 살고있는 여러분들은 앞으로 닥칠 이 토끼몰이에서 과연

 

자유로울수 있을까요??

 

 

 

 

서울에서 복떡방합니다,,,,,,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 부동산

글쓴이 : 네모라미 원글보기

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