도시형 샐활주택의 모든것외.. 임대주택에 관하여

“콕콕 짚어주마!” 도시형 생활주택의 모든 것 헤럴드경제 | 입력 2009.07.21 10:22

도시형 생활주택 법제화가 마무리되면서 임대업자나 다세대 주택건설업자들의 관심이 쏠리고 있다. 주차장 설치 기준을 비롯한 감리, 엄격한 소음기준, 조경 기준 등이 적용이 되지 않아 건설비를 대폭 낮출 수 있기때문이다. 특히 도시형 생활주택의 핵심이라고 할 수 있는 주차장 기준을 완화하는 서울시 조례안(기숙사형은 세대당 0.3대, 원룸형은 세대당 0.5대)이 최근 시의회를 통과해 이달 30일부터 시행됨에 따라 사업도 본격화될 전망이다. 국토부 주택건설공급과 관계자는 "임대업자들은 규제완화를 통해 어떤 메리트를 얻을 수 있는가에, 입주 희망자들은 입주 자격과 1가구 2주택 해당 여부 등을 묻는 전화가 많이 온다"고 설명했다. 주요 질문 사항을 1문1답으로 정리했다. ▶도시형 생활주택 분양받으려면 청약통장 있어야 하나요 =도시형 생활주택은 주택청약자격이나 재당첨 제한 등이 적용되지 않는다. 즉 일반인들이 기존 주택을 매입 또는 임대하듯이 거래할 수 있다는 얘기다. 다만 입주자 모집시기, 모집 승인신청 및 승인, 모집공고, 공급계약내용 등의 규정은 적용받도록 하고 있어 공개모집이 원칙이 된다. ▶18㎡ 기숙사형 주택 분양받으면 1가구 2주택에 해당되나요 =현행 주택공급에 관한 규칙상 △전용면적 20㎡미만 △아파트를 제외한 연립, 다세대 형태인 주택을 보유한 자는 무주택자로 간주한다. 여기서 아파트를 제외한 연립ㆍ다세대 주택이란 '4개층 이하이면서 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하'라는 조건을 만족시켜야 한다. 도시형 생활주택도 두가지 조건을 만족시킨다면 향후 자신이 보유한 청약통장을 사용할 때도 무주택자로 간주된다. ▶기존에 불법 고시원을 운영하고 있다. 기숙사형 주택으로 용도변경할 수 있나요 =기존의 불법 건축물은 먼저 불법상황을 해소하거나 원상복구해서 적법 건축물을 만든 뒤 다시 도시형 주택으로 용도변경을 신청해야 한다. 기존 건축물을 용도변경하고자 할 때는 도시형 생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준이 적용된다. ▶상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택+근린생활시설+오피스텔(업무시설)의 복합건축이 가능한가 =주택과 주택외 시설물을 상업지역내에서 동일 건축물로 건축하는 경우 도시형생활주택을 근린생활시설, 업무시설 등과 복합건축이 가능하다. 단 이 경우는 원룸형 주택과 기숙사형 주택만 가능하며, 단지형 다세대 주택은 해당되지 않는다. ▶주차장 완화구역에서 도시형 생활주택+근린생활시설+오피스텔(업무시설)을 건설할 경우 주차장 산정 기준은 어떻게 되나 =도시형 생활주택에 해당하는 주차장 기준을 적용한 대수와 근린생활시설 및 오피스텔에 해당하는 주차장 기준을 적용해 산정한 대수를 합산한다. ▶7층 규모의 기존 상가건물중 일부 층 또는 한층의 일부만 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한가 =주택법에 따라 절차를 밟아 사업계획승인(인허가)을 획득하면 가능하다   박상언의 뉴 패러다임 투자 목록추천답변내 블로그에 스크랩 수정 삭제 단독주택을 활용한 임대사업법 조회 : 3,085추천 : 5 작성자 박상언 작성일 2010/05/19 18:19 단독주택을 다세대로 변경해 임대수익과 시세 차익을 동시에   임대 수익률 연 8~10% 가능   마포구 망원동에 사는 김현미(63세)씨는 20년이상 살았던 단독주택을 임대수익이 가능한 다세대로 다시  신축해 여유로운 노후를 보내고 있다.  7개의 다세대주택 만들어 전부 월세로 전환해 보증금은 별도로 하더라도 매월 700만원의 고정수익을 올리고 있다. 주택임대사업(건설임대)자로도 등록해  취득·등록세가 감면 혜택을 받았고  종합부동산세 합산 배제 신청도 신청했다. 단독주택을 다세대로 변경한 이후 주택에 대한 매도호가도 50% 정도  상승해서 본인의 결정에  연일 흡족해하고 있다.,      주택 시장이 회복기미없이 연일 추락하고 있고  주식시장도 불안한 양상을 보이자 안정적으로 월세를 받을 수 있는  임대사업에 대한 문의가 증가하고  있다.   일반적으로 임대사업이라고 하면 큰 돈을 들여 아파트나 상가등 여러채를 매입해서  시작해야 하는 일이라고 생각하는 경향이 있다. 하지만 본인이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지등을 잘 활용하면 큰 돈 안들이고 임대수익을 올릴 수 있다.    정부가 연면적 200㎡ 초과 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌고 건축규제도 대거 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다.   오랫동안 아파트에 비해  애물 단지로 취급받았던 단독주택을   다가구,다세대,다중, 상가주택으로 변경하면 비교적 손쉽게 임대사업을 할수 있다. 정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼     단독주택을 활용한 임대사업에 적극적으로 관심을 가질만하다.     임대주택 사업의 정의와 절차    우선 임대주택을 정의해보면  임대주택이란  임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로서 정부의 주택정책에 의하여 금융, 세제등의 지원을 받는 대통령령이 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택을 말한다.   임대주택사업등록을 위해서는 소유권이전등기 이후가 아닌 이전이라도 매매계약서 또는 분양계약서만으로도 등록이 가능하다. 따라서 미분양아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다.   임대주택사업등록을 위해서는 거주지 시∙군∙구청의 주택과를 방문하여 서면신청과 함께 임대사업자 등록증을교부받고 임대개시 10일전 임대조건을 신고하여야 한다. 신고내용은 보증금, 임대료등이며 해당관청에서는 임대료등이 과다할 경우 지도를 받을 수 있다. 또한 임대사업자 등록과는 별도로 관할세무서에 임대개시20일전에 임대사업자 등록신청서를 제출해야 한다. 임대사업자등록(시∙군∙구청) 사업자등록(관할세무서) - 신청장소 : 주소지관할 시∙군∙구청 주택과 - 구비서류   임대사업자등록신청서   주민등록증(법인은 등기부등본)   주택의 등기부등본 또는 매입계약서 - 신청장소 : 관할세무서 민원봉사실 - 구비서류   사업자등록신청서   신분증   임대사업자등록증(시∙군∙구 발행분) 사본     건설임대와 vs매입임대 비교     구 분 공동주택 건설임대주택(5년이상 임대) 2세대 매입임대주택(7~,10년이상임대) 1세대~5세대    매입임대(공동주택)의 경우 수도권에서는 5채 이상 , 그 외 지역에서는 1채이상 주택을 매입해 사업자 등록을 하고 일정기간 (지방:7년 .수도권10년)이상 임대업을 할 경우 양도세가 중과되지 않는다.