선순위 전세권과 선순위 임차인

선순위 전세권과 선순위 임차인

우리경매 (soowo***)님 추천 2 | 조회 392 | 2013.01.31 11:18

경매투자에서 가장 중요한 것은, 등기부상의 권리관계와 세입자의 대항력 유무를   확인하는 권리분석과  매입하려는 부동산의 정확한 가치를 파악하는 물건분석이다.     민법에는 임대차계약과 전세권에 관한 규정이 있고, 이에 대한 특별법으로   주택에 대해서는 주택임대차보호법의 규정이, 상가건물에 대해서는 상가건물임대차보호법의    규정이 민법의 규정보다 우선 적용되어 임차인들을 보호하고 있다.     제303조 (전세권의 내용)   사.    전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용.   수익하며,그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를   받을 권리가 있다.   반면 채권적 전세(흔히 임차권이라 칭하고 있다)는 일정요건을 갖춘 경우에는 우선 변제권을   갖는다는 점에서 물권적  전세개념과 구분된다.       따라서, 물권인 전세권이 좋은 제도임은 분명하나, 경매가 진행 될경우   오히려 임차권이 더 유리할 수도 있다는 점이다. 대부분의 집주인들이 등기부에 기입되는 것을   꺼려하는 전세권 등기를 굳이 고집하지 않더라도, 임차인이 보증금을 지킬수 있는   최선의 방법은 전입과 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이다.       단, 상가건물 임차인은 보증금이 일정금액을 넘을 경우,보호받는 보증금의 한계가 있어서   전세권등기가 오히려 안전한 방법 일 수도 있다.       경매에서 주의해야 할 선순위 전세권과 선순위 임차인 은 권리분석의 과제 중 하나일 것이다.   말소기준권리 (저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정기입등기) 보다   선순위에 있는 용익 물건은 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 한다.   타인의 토지, 건물을 일정한 목적을 위해 사용, 수익할 수 있는 용익물건은   지상권, 지역권, 전세권 세가지가 해당한다. 이중 전세권이 실전경매에서 가장 많이 등장 한다.   선순위 임차인이란 말소기준권리 보다 앞서서 대항력(대항력은 임차인의 대항요건인   점유와 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생한다) 을 갖춘 임차인이다.   선순위 임차인은 어떤 경우든 보증금 전액을 보호 받는다.   반면, 선순위 전세권자 (배당요구나 경매신청을 한 선순위 전세권자 )는 배당과정에서   미수금이 발생 하더라도 이를 매수인에게 받을 수없다.     선순위 전세권은 존속기간이 남아있든, 매각절차 진행 중에 존속기간이 만료되었든,   매수인이 항상 인수해야 한다. 전세권은 특수한 용익물건으로 담보물건의 기능이 있다.   저당권처럼 설정일에 따라 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 뿐만 아니라,   경매신청권(배당요구도)을 행사할 수 있다. 이 경우 매각 후 소멸한다.