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유치권 전문 변호사의 유치권 배제 특약

천국의하루 2013. 1. 12. 23:00

유치권 전문 변호사의 유치권 배제 특약

한국원소 (korean***)님 작성글 전체보기 추천 3 | 조회 199 | 2013.01.11 23:42

 

 

[유치권] 유치권 전문 변호사의 유치권 배제 특약

 

 

유치권은 당연히 당사자의 의사에 의하여 포기할 수도 있고 처음부터 유치권이 성립하지 않는 것으로 당사자간에 특약을 맺을 수도 있습니다.

 

이렇듯 유치권 배제특약이 있는 경우에는 당연히 유치권은 성립하지 않고 그럼에도 유치권 신고가 있을 경우 위 배제특약에 대한 증거만 명확하다면 인도명령을 통하여 간단히 명도 받을 수 있습니다.

 

이러한 유치권 배제의 특약은 보통 토지주가 토지를 담보로 건축비를 대출받아 지상에 건축물을 축조할 때 발생하는데 이때 은행은 혹시라도 중간에 건축주가 부도가 나서 토지와 건물이 일괄하여 경매에 들어갈 경우 유치권자가 유치권을 행사하면 채권회수에 어려움이 있을 것을 우려하여 건축주 및 공사업자에게 그러한 경우 유치권을 행사하지 않겠다는 확약서 를 제출받고 대출을 해주는 것입니다.


 

이러한 경우 유치권 배제특약의 효력으로 유치권 자체는 성립되지 않으며 따라서 원칙적으로 유치권자는 유치권을 법원에 신고할 수도 없는데 그럼에도 앞선 강의에서 설명드린 바와 같이 유치권 신고서가 법원에 접수되면 별다른 실질적 심사없이 수리되고 공지되는 탓에 이러한 경우에도 유치권이 신고되는 경우가 있는 것입니다.


 

다만 채권은행에서는 이러한 경우 유치권에 대하여 부존재 확인의 소를 제기하여 그 접수증명을 제출하거나 유치권배제특약이 있다는 내용의 의견서를 법원에 제출하여 유치권배제에 대한 내용을 공시하여 줄 것을 요청합니다.


그럼 법원에서는 물건명세서에 채권자가 유치권부존재의 소를 당원에 제기하였음 혹은 채권자의 유치권배제신청있음 등의 내용으로 이를 공지합니다.


 

그러나 유치권 신고가 접수되는 즉시 채권은행이 발빠르게 움직여 이러한 공지가 이루어진다면 별다른 문제가 없겠으나, 통상은  유치권 때문에 서너번 유찰되어 자신의 채권을 전액 변제받지 못할 상황에 이르러서야  채권은행이 관심을 갖고 움직이는 것이 현실이므로 이 기간동안 부지런히 발품을 팔아 유치권 배제 특약에 대한 정보를 입수할 수만 있다면 나름 효과적이지 않을까 싶습니다.


 

유치권 배제 특약은 통상적으로는 대규모 상가나 아파트 건설현장에서 PF자금 대출시 시행사와 시공사 및 채권은행 3자간에 이루어지나, 요즘은 다세대 주택이나 중규모 이상의 상가건축에서 토지 소유자가 건축주가 되어 공사를 진행하는 경우에도 간혹 발생할 수 있으므로 이러한 경우 유치권 신고가 되어 있다면 발빠르게 채권은행을 방문하여 넌지시 물어보는 것도 정보수집의 한 방법이 될 수 있겠습니다.


 

결론적으로 유치권 배제 특약이 있는 경우 이러한 특약이 있음이 공지되기 전에 물건을 잡기 만 한다면 나름 유치권 물건의 좋은 틈새가 될 수 있으리라 보여지니 회원님들은 물건검색 시  관심의 끈을 놓지마시길 바랍니다.


 

 

 

 

 ☆ 글출처 - 법무법인 열린

 ☆ 글쓴이 - 유치권 전문 정충진 변호사

 

 

 

 

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