세금 안내고 자녀 전셋집 장만해주는 방법
[땅집고 절세팁] '부담부증여' 활용해 상속세·증여세 아끼기
바야흐로 상속(相續)과 증여(贈與)의 시대입니다. 경제활동 세대가 바뀌고 사회가 고령화되면서 상속과 증여가 늘고 있습니다. 상속세 신고 재산은 2013년 10조5102억원에서 지난해 16조7110억원으로, 증여세는 같은기간 11조1906억원에서 23조3444억원으로 크게 늘었죠.
상속과 증여를 하려면 각각 상속세와 증여세를 내야 합니다. 이 세금들은 어떤 방식으로 내느냐에 따라 결과에 큰 차이가 있어 계획을 잘 짜야 합니다. 부담부증여를 통해 세금 없이 자녀에게 전세금을 마련해주는 법을 소개합니다. 사례를 통해 살펴보죠.
[사례]
50대 후반 A씨는 경기도 수원시에 있는 다세대주택에 부인과 8년째 거주하다가 작년 8월 아파트 1채를 분양받아 입주했다. 기존에 살던 다세대주택은 현재 보증금 3000만원, 월세 30만원에 세를 놓고 있다. 이 주택의 기준시가는 8000만원이며 별도 담보대출은 없다. 전세금 시세는 1억원이다.
A씨에게는 31살 아들 B씨가 있다. 그는 내년 가을쯤 결혼할 생각이다. 서울에서 직장 생활을 하는 B씨는 현재 직장 근처 오피스텔에 살고 있고, 예비 신부는 무주택자다.
A씨는 아들 B씨를 위해 조금이나마 전세 자금을 마련해 주고 싶다. 하지만 전세금을 현금으로 주면 증여세를 내야 하기 때문에 부담스러운 상황이다.
그렇다면 A씨가 아들 B씨에게 부담 없이 전세금을 마련해 줄 수 있을까요? 부담부증여를 활용하면 됩니다.
Q. 부담부증여란?
A. 증여는 무상으로 재산을 넘겨주는 것을 말하는데, 부담부증여는 부채를 끼고 증여하는 것을 말합니다. 즉, 증여 재산과 채무를 함께 넘기는 것이죠. 이때 채무는 은행 대출금 또는 임대 보증금 등이 해당됩니다.
증여받을 땐 무상으로 받는 재산에 대해 증여를 받는 사람(B)이 증여세를 내야 합니다. 부담부증여를 하면 채무는 이자 부담을 넘겨주는 것으로 인정해 증여하는 사람(A)이 양도소득세를 내게 됩니다.
즉, A씨가 B씨에게 부담부증여를 하면 채무해당액(3000만원)은 아버지가 양도소득세를, 증여해당액(5000만원)은 아들이 증여세를 내는 것이죠.
Q. 부담부증여를 활용해 어떻게 절세할 수 있나요?
A. 아버지 A씨는 먼저 현금이 아닌 다세대주택을 아들에게 증여합니다. 이때 보증금 3000만원도 아들에게 같이 넘어가 부담부증여가 됩니다.
그렇다면 주택 기준시가인 8000만원 중 임대보증금 인수액 3000만원을 차감한 금액 5000만원이 증여세 과세가액이 되는데요. 직계존속으로부터 증여받는 경우 10년간 5000만원 한도로 증여재산 공제를 받을 수 있어, 증여세 과세표준은 0원이 돼 증여세가 발생하지 않게 됩니다.
물론 아버지 A씨는 3000만원에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 이 경우 다세대주택에 8년을 살았고 아파트 취득 후 3년 안에 양도하게 돼 양도소득세도 발생하지 않습니다.
1주택을 소유한 세대가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 기존 주택을 1년 이상 보유했고 새 주택을 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 때문입니다.
그리고 아들 B씨가 월세 계약이 만료되는 내년 7월쯤 다세대주택을 전세로 전환해 1억원을 받는다면 현행 보증금 3000만원을 제외한 7000만원에 대해서는 세금이 한 푼도 발생하지 않습니다.
반면, B씨가 증여받은 후 2년간 보유 후에 제3자에게 1억8000만원에 양도한다고 가정한다면, 아들 또한 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 세금 없이 최초 임대보증금 3000만원을 제외한 총 1억5000만원의 금원을 마련할 수 있게 되는 것이죠.
만약 현금으로만 1억5000만원을 증여받는다면 증여세 2000만원(최초 1억원의 10%+5억원 미만 금액의 20%)을 내야했는데, 이를 아낄 수 있게 됩니다.
Q. 부담부증여시 고려할 사항은?
A. 먼저 증여 재산의 평가액은 상속세 및 증여세법에 따라 매매거래가, 감정가액 등을 고려해 증여일 현재 시가에 따르도록 하는데요. 시가를 산정하기 어려운 경우 기준시가가 증여 재산가액이 됩니다.
다만 임대차계약이 체결된 자산은 기준시가로 평가한 가액과 임대료를 기준으로 평가한 금액 중 큰 금액으로 평가하는데요. 임대료를 기준으로 평가할 경우 세법상,{(1년간의 월세×12)÷(기획재정부가 정하는 이자율, 2018년 현재 12%)＋임대보증금}으로 규정합니다. 이 경우 다세대주택 임대료를 기준으로 평가하면 (30만원×12개월)÷12%＋3000만원=6000만원이 됩니다. 따라서 증여재산가액은 기준시가인 8000만원과 임대료 기준 평가금액 6000만원 중 큰 금액인 8000만원이 됩니다.
둘째, 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 1)주택의 양도가액이 9억원을 넘지 않아야 하고, 2)취득 이후 1년 이상 보유한 상태에서 다른 주택을 취득해야 하며, 3)기존에 샀던 집을 2년 이상 보유(8·2대책으로 서울 등 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주)해야 하고, 4)새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 직전에 보유한 주택을 팔아야 합니다.
셋째, 이 사례엔 해당되지 않지만 증여받은 물건을 5년 안에 양도하면 소득세법상 이월과세 규정과 부당행위계산부인이 적용돼 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 양도소득세를 계산해 그 금액이 더 커질 수 있다는 점도 주의해야 합니다.
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