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“계약서 서명 전 특약 조항에 대한 임대인과 임차인 합의 이뤄져야”
# 20여 년간 대학가에서 원룸 임대업을 해온 B씨는 월세 계약 시 한 가지 특약사항을 꼭 고수한다. 바로 ‘애완동물 사육금지’ 조항이다. B씨는 1인 가구가 늘어나는 추세로 혼자 살면서 애완동물을 기르는 사람들이 많지만 청결과 조용한 환경을 위한 예방책으로 생각했다. 하지만 지난달 들어온 임차인 C씨는 특약사항을 무시하고 강아지 2마리를 기르는 것이 들통 나 성수기가 끝난 월세 시장에 또 다시 세입자를 구해야할 입장에 처해졌다.
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출처=픽사베이 |
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특약(特約)이란 법률적 의미로 특별한 합의를 의미한다. 법률의 경우 특약이 없는 보통의 경우를 규율하는 법규를 설정하는데 특약이 있을 때에는 그 규정을 적용하지 않고 특약에 따라야 하는 경우가 많다. 당사자 간에 어떤 특약이 맺어졌더라도 그것은 임의규정에 관한 사항일 경우에 한해 효력이 있으며 강행규정일 경우에는 특약의 효력은 사라진다.
부동산 거래에서 ‘특약조항’은 공인중개사협회에서 제공하는 ‘표준계약서’에 담긴 이외의 내용(해당 물건과 관련된 사항)을 추가적으로 삽입해 임대인과 임차인 계약 당사자 간의 합의로 이뤄진다. 일반적으로 법에 위배되는 조항이 아니라면 법적 효력이 생긴다. 그러나 전‧월세 계약 시 임차인의 경우 눈여겨보지 않고 도장을 찍거나 임대인 또는 중개업자의 경우 자세한 설명을 하지 않고 계약만 성사시키려 한다.
16일 부동산업계에 따르면 부동산 매매 및 임대차계약 시 작성하게 되는 ‘특약사항’으로 인해 특약사항에 대한 고지가 제대로 이뤄지지 않거나 이를 이행하지 않아 임대인과 임차인 사이의 분쟁이 빈번하게 발생하는 것으로 나타났다.
자주 등장하는 특약사항으로는 월세 계약의 경우 월세는 선불로 한다 임차인은 시설물 파손 및 훼손시 원상복구한다 임차인은 임대차 관계 종료시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 한다 기타사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다 등이 있다.
월세 계약시 기본 특약사항 이외 임대인의 성향에 따라 애완동물 사육금지 계약 종료로 인한 퇴거 후 청소비 명목 지불 계약 기간 중 계약인 이외 2인 거주시 별도의 추가비용 납부 못 박기는 금지사항으로 한다 임대인의 허락 없이 케이블 선 연결 불허 등의 추가사항이 존재한다.
강남구 방배동에 원룸을 구해 1년 계약을 끝낸 D씨는 위와 같은 특약사항을 제대로 고지받지 못해 이삿짐을 뺀 후 청소비 명목으로 10만원을 주인에게 지불해야 했다. 계약 당시 주인과 중개업자로부터 해당 특약사항에 대한 설명을 듣지 못했지만 계약서 뒷면에 수십개의 특약사항 중 하나로 기재돼 있었기 때문에 꼼짝없이 내야만 했다.
전세 계약의 경우 현 시설물 상태에서 임대차한다 시설물은 온전한 상태에서의 계약이며 시설물 파손 및 훼손시 원상복구한다 기간 만료전 중도해지시 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다 등이 있다.
지난달 16일 방송된 SBS ‘미운 우리 새끼’에 첫 출연한 이상민은 “지난해 에어컨 없이 지냈다. 정말 죽을 뻔 했다”고 밝힌 바 있다. 이는 당시 거주하던 집 주인이 에어컨을 달지 않고 못을 일절 박지 않는 조건으로 저렴하게 집을 임대했던 것. 이와 같은 경우도 ‘특약사항’에 해당된다.
관악구에 위치한 원룸 전문 S중개업체 관계자는 “최근 들어 임대인의 성향에 따라 가지각색 ‘특약’사항이 추가되는 추세”라며 “우선 계약이 이뤄지면 이행돼야 하는 부분이므로 계약서 서명 전 임차인은 사항에 대해 철저하게 숙지해야하고 임대인 역시 계약 당사자에게 확실한 고지와 함께 합의가 이뤄져야 하는 부분”이라고 말했다.
김서온 기자
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