전원주택 건축을 위한 허가와 비용 3, 각종 부담금

건축,건설,토목

전원주택 건축을 위한 허가와 비용 3, 각종 부담금

천국의하루 2013. 6. 3. 11:30

전원주택 건축을 위한 허가와 비용 3

자연의소리 (sonho***)님

추천 4 | 조회 286 | 2013.06.03 09:25

[전원생활 칼럼_53] 전원주택 건축을 위한 허가와 비용 3

Q. 모든 과정 완료까지 허가비용과 납부방법을 알려주세요.

A. ① 대체 산림 조성비용

※ 허가를 내기 위해 산의 나무를 뽑아 다른 곳에 옮겨 심고 가꾸는 비용

(2012년 3월 기준)

. 준 보전산지 : 2,560원/㎡

. 보전산지 : 3,320원/㎡

. 산지전용 제한구역 : 5,120원/㎡

위 비용을 허가를 얻기 전에 납부해야 합니다.

예를 들면,

관리지역 임야 660㎡(200평)에 전원주택을 짓기 위해서는

660㎡ × 2,560원 = 1,689,600원을 납부해야 합니다.

② 산지 복구비

※ 허가를 받은 자가 일정기간 동안 공사를 중단할 경우,

훼손한 산림을 복구하는데 드는 비용

<1만㎡당 복구비 산정기준 금액>

. 경사도 10도 미만 : 약 35,962천원

. 경사도 10도 이상 ~ 20도 미만 : 약 103,757천원

. 경사도 20도 이상 ~ 30도 미만 : 약 138,198천원

. 경사도 30도 이상 : 약 180,016천원

예를 들면,

경사도 10도 미만 경우 ㎡당 3,596원이므로

660㎡(200평) × 3,596원 = 2,373,360원

산지복구 비용은 현금납부와 보증보험증권 등

두 가지 방법으로 납부 가능한데요.

현금 납부의 경우,

공사완료 후 복구할 필요가 없기 때문에 납부자에게 예치금액을 돌려줍니다.

보증보험증 납부의 경우,

복구 기간과 금액에 따라 차이가 있지만

대략 복구 예치금의 2.2%정도의 비용으로 처리됩니다.

단, 보증보험증권의 경우 공사가 완료되더라도 돌려받지 못한다는 점 기억하세요.

③ 농지 보존 부담금

※ 개발로 인해 없어진 농지를 다시 조성하는 금액

허가를 얻으려면 면적에 준한 공시지가의 30/100 수준입니다.

예를 들면,

공시지가 ㎡당 3만원인 토지 660㎡에 주택을 허가받을 경우,

농지부담금은 660㎡ × 3만원 × 0.3 = 5,940,000원

(단, 공시지가가 ㎡당 5만원 넘을 경우 상한선은 ㎡당 5만원만)

농지와 임야를 비교해 보면,

농지보다는 임야에 전원주택을 짓는 게 비용면에서 절약됩니다.

④ 허가 후 면허세

해당관청에 지급하는데 일만 원 이하입니다.

Q. 허가가 끝나면 바로 집을 지을 수 있나요?

A. 아닙니다.

해당관청에 착공계를 접수한 후 토목공사를 시작해야 합니다.

Q. 집을 다 지은 후에 준공검사도 해야 할 텐데요?

A. 당연하죠.

이 일은 토목·건축설계가가 맡아서 처리하게 됩니다.

허가 면적대로 공사가 되지 않았다면 허가 변경을 해야 하고,

공사가 완료되면 준공검사를 위한 측량 및 준공 서류를 해당 관청에 접수해야 합니다.

주택도 처음 설계대로 지어지지 않은 경우,

변경된 부분에 대해서 건축 설계변경을 하여 준공 검사를 마쳐야 합니다.

Q. 전원생활 초보에게 인허가에 대한 조언을 주신다면요?

A. 내가 꿈꾸는 전원생활의 목적과 맞는 설계를 위해

토목설계사와 자주 대화를 나누는 게 좋습니다.

나의 뜻을 토목설계사가 완전히 이해하지 못하면,

일을 몇 번씩 해야 하는 경우가 생길 수도 있기 때문이죠.

예를 들어, 전원생활과 더불어 작은 펜션을 운영하실 수도 있을 겁니다.

그러면 한 가족이 생활할 경우와 수많은 사람들이 사용할 수 있는

정화조 용량, 전기 용량 등이 달라질 수 있습니다.

사전에 토목설계사와 협의가 이뤄지지 않았을 경우,

공사가 끝난 후 다시 작업을 해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.

또 살다가 증축을 하거나 넓은 토지를 타인에게 팔 경우가 생길 수도 있습니다.

이런 일을 대비해서 토지 분할의 효율적인 공간 배치도

공사 전에 토목설계사와 협의하는 게 좋습니다.

시골생활을 하다보면,

군청이나 면사무소 같은 기관에서 도움을 받을 일이 많이 생깁니다.

공무원과 친해지면 훨씬 수월한 전원생활을 할 수 있다는 뜻이죠.

오가다 막걸리 한 사발 나눌 수 있는 공무원 친구, 시골생활을 더 풍요롭게 할 것입니다.

Q. 최근에는 지자체마다 귀농·귀촌에 대한 지원책은 어떤 것이 있나요?

A. 농촌인구 늘리기 정책으로

정부나 지자체가 귀농·귀촌자에 대해 다양한 혜택을 준비하고 있습니다.

거창군을 예로 들면,

귀농선배와 멘토 연결, 맞춤형 귀농마을 입주, 작목선택, 빈집 알선,

노인세대의 농지제공, 영농정착금 지원, 농산물 판매까지

원스톱 지원 시스템을 운영 중입니다.

귀농, 귀촌의 활성화를 위해 네이버카페 "산천수"를 거창군에서 운영하며,

전국에서 처음으로 귀촌타운 경관기본계획도 세웠습니다.

땅을 사고 처음 거창군을 찾았을때 " 텐인텐" 이라는 부서가 있었습니다.

10년 내에 10만명의 인구를 만들기 위한 부서였는데,

그 부서의 박완묵 계장님께서 행정의 실질적인 도움을 많이 주셨습니다.

지금도 형아우로 친하게 지내면서 요즘은 삶에 대해 배우고 있으며,

이 글을 빌어 진심으로 감사 드립니다.

귀농·귀촌지가 결정되면 해당 군청에 문의해서

친절한 상담과 지원 혜택을 받으시길 바랍니다.

고수이름 | 자연의소리

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건축허가시 필요한 각종 부담금 정리

자연의소리 (sonho***)님

추천 0 | 조회 49 | 2013.06.12 10:51

건축허가시 필요한 각종 부담금

명 칭

대 상

부과기준

근거법률

농지보전

부담금

전, 답, 과수원,

사실상농지

공시지가의 30 % 원/㎡

※ 한도액 50,000(원/㎡)

농지법

제36조

제37조

대체산림

자원조성비

임야

준보전산지 1,886원/㎡

보전산지 2,541원/㎡

산지전용제한지역 3,772원/㎡

산지관리법

제52조

대체초지 조성비

목장용지

초지전용 : 808.8천원/㎡

초지법

제23조

도로점용료

도로점용 허가시

공시지가× 점용면적× 5/100

× 점용기간(개월)/12

도로법

제43조

하수도 원인자

부담금

모든 건축물 허가시

․ 원인자부담금 = 하수종말처리시설 원인자부담금 + 하수관거 원인자부담금

<하수종말처리장 원인자부담금> = ㎥당 원인자부담금(원/㎥)× 하수발생량(㎥/일)

<하수관거원인자부담금> = 하수관거 총사업비 × 개발지역내 하수발생량(㎥/일)/하수관거의 계획하수량(㎥/일) × a

하수도법

제16조

기반시설 부담금

연면적 200 ㎡를 초과하는 건축물

(기반시설표준시설비용＋

용지비용)× 건축허가

연면적-기초 공제면적× 20%

기반시설부담금에관한법률

제6조

개발부담금

2006.1.1이후 건축허가 받은 지목변경이 수반되는 토지

- 도시계획지역:990㎡

- 비도시계획지역:1,650㎡

개발이익× 25 %

※ 개발이익 : 종료시점지가

-개시시점지가-개발비용-정상지가상승분

개발이익환수에관한법률제5조

지역개발공채

전, 답, 과

임, 기타

1,500원/㎡

3,000원/㎡

제주특별자치도지역개발기금설치조례

면허세

1종(10층이상 2,000 ㎡ 이상)

2종(5～10층 1,000 ～2,000 ㎡)

3종(2～5층 500～1,000 ㎡)

4종(1층 500 ㎡ 미만)

30,000원

22,500원

15,000원

10,000원

지방세법

제161조

국민주택 채권

주거전용면적(주택)

85～100 ㎡미만

100～132 ㎡

132～165 ㎡

165～231 ㎡

231～330 ㎡

330～660 ㎡

660이상

단독 공동

1,300원/㎡ 1,000원/㎡

2,400원/㎡ 2,000원/㎡

5,000원/㎡ 4,000원/㎡

10,000원/㎡

17,000원/㎡

28,000원/㎡

주택법

제68조

극장, 영화관,

유흥주점, 단란주점,

유기장, 특수목욕장

4,000원/㎡

주택법

제68조

철근조, 철골조

연화조, 석조

시멘트벽돌, 블록조

관광숙박시설

1,300원/㎡

1,000원/㎡

600원/㎡

500원/㎡

주택법

제68조

경계측량비

건물 신축하기 전 경계측량

500 ㎡

1,000 ㎡

1,500 ㎡

군 지역 시 지역

244,000 318,000

356,000 446,000

446,000 530,000

지적법

제35조

현황측량비

건축물 준공하기 위한 현황측량

3,000 ㎡

6,000 ㎡

군 지역 시지역

142,000 187,000

211,000 256,000

지적법

제35조

취득세

건축물준공시

지목변경시

･ 건축물가액

20/1,000

･ 개별공시지가 인상차액

20/1,000

지방세법

제105조

건축물

보존등기

건축물준공 후 보존등기

･등록세

･교육세

건축물과세표준액 8/1,000

등록세액의 20/100

지방세법

제124조

건축허가

수수료

(수입증지)

200㎡미만

200～1,000㎡

1,000～5,000㎡

5,000～10,000㎡

10,000～30,000㎡

30,000～100,000㎡

100,000～300,000㎡

300,000㎡이상

주택 기타

4,000 9,400

6,000 20.000

54,000

100,000

200,000

410,000

810,000

162,000

건축법

제11조

※ 대상 및 부과기준에 대한 자세한 사항은 관련 근거법률을 참고하시기 바라며, 법령 개정 등으로 상기 내용이 변경될 수 있습니다.

◆ 건축허가시 비용 산출 사례

사례1)

○ 전체부지 면적이 1,800㎡의 토지에서 800㎡를 분할하여 연면적 132㎡인 주택을 신축하는 경우 (자연녹지지역으로 지목은 과수원이며, 공시지가㎡당 15,000원임)

800㎡

15m 도로

오수관거

○ 산출계산식

명 칭	금액(원)	산 출 기 초
농지보전부담금	3,600,000	15,000원 × 800㎡ × 30%
대체산림자원조성비		해당 없음
대체초지조성비		해당 없음
도로점용료	625,000	15,000 × 100㎡ × 5/10 × 10/12
기반시설부담금		해당 없음
개발부담금		해당 없음
지역개발공채	180,000	800㎡ × 1500원 = 1,200,000 (채권 매각시 약15% 부담 180,000원)
면허세	10,000	4종 (1층 500㎡미만)
국민주택채권	47,520	132㎡ × 2400원 = 316,800 (채권 매각시 약15% 부담 47,520원)
측량비	727,000	․ 토지분할 측량비 : 540,000 ․ 건물현황 측량비 : 187,000
취득세	262,000	․ 건축물 준공시 - 건축물 과세 표준액이 6,500,000원인 경우 6,500,000 × 20/1000 = 130,000 ․ 지목변경시 - 건축하기 전 개별공시지가 20,000원이고 건축물 준공 후 70,000원 가정 할 때 132㎡ × 50,000 ÷ 20/1000 = 132,000
건축허가 수수료	4,000	수입증지 4,000원
건축물보존등기	71.400	건축물 준공 후 건축물 가액이 6,500,000인 경우 등록세 : 6,500,000 × 8/1000 = 52,000 교육세 : 52,000 × 20/100 = 10,400 수입증지 : 9,000
계	5,526,920

사례2)

○ 전체부지 면적이 991.5㎡의 토지에서 건축연면적 660㎡의 3층 다세대 주택을 신축하는 경우 (주거지역으로 제주시 도시지역 평균지가 ㎡당 150,000원이고, 개별공시지가는 200,000원임)

991.5㎡

20m 도로

오수관거

○ 산출계산식

명 칭	금액(원)	산 출 기 초
농지보전부담금		해당 없음
대체산림자원조성비		해당 없음
대체초지조성비		해당 없음
도로점용료	25,000,000	200,000 × 200㎡ × 5/10 × 15/12
기반시설부담금	9,476,000	〔(58,000원+0.3)×1.0×150,000원〕×〔660㎡-200㎡〕× 20%
개발부담금	7,415,000	(297,450,000-198,300,000-49,490,000-20,000,000)×25%
지역개발공채	446,170	991.5㎡ × 3,000원 = 2,974,500 (채권 매각시 약15% 부담 446,170원)
면허세	15,000	2종 (3층 500㎡～1000㎡)
국민주택채권	1,683,000	660㎡ × 17,000원 = 11,220,000 (채권 매각시 약15% 부담 1,683,000원)
측량비	633,000	․ 토지경계 측량비 : 446,000 ․ 건물현황 측량비 : 187,000
취득세	4,000,000	․ 건축물 준공시 - 건축물 과세 표준액이 200,000,000원인 경우 200,000,000 × 20/1000 = 4,000,000
건축허가 수수료	6,000	수입증지 6,000원
건축물보존등기	1,929,000	건축물 준공 후 건축물 가액이 200,000,000인 경우 등록세 : 200,000,000 × 8/1000 = 1,600,000 교육세 : 1,600,000 × 20/100 = 320,000 수입증지 = 9,000
계	50,333,170

◆ 건축허가 비용 계산해보기

○ 농지보전부담금

- 지목이 과수원이며, 공시지가 ㎡당 15,000원인 토지에 주택을 신축하기 위해 660㎡을 농지전용 허가시 = 15,000원 × 660㎡ × 30% = 2,970,000원

○ 대체산림자원조성비

- 지목이 임야이며, 토지이용 보전산지로서 주택을 신축하기 위해 660㎡을 산지전용 허가시 = 660㎡ × 2,541원 = 1,677,060원

○ 대체초지조성비

- 지목이 목장용지이며, 주택을 신축하기 위해 660㎡을 초지전용 허가시

= 660㎡ × 808.8원 = 533,808원

○ 도로점용료

- 주택을 신축하기 위하여 500㎡를 10개월간 도로점용 허가시

= 15,000원 × 500㎡ × 5/10 × 10/12 = 3,125,000원

○ 기반시설부담금

- 주거지역내 건축 연면적 660㎡의 3층 다세대 주택을 신축 할 경우(제주시 도시지역평균지가 150,000원/㎡로 가정)

- 공식 : [기반시설표준시설비용 + (용지환산계수 × 기반시설유발계수 × 지역평균지가)]× 〔건축허가면적 - 기초공제면적〕× 20%

= 〔58,000원/㎡ + (0.3 × 1.0 × 150,000원/㎡)〕× 〔660㎡ - 200㎡〕× 20% = 9,476,000원

※ 기반시설 표준시설비용은 매년 1월1일 기준으로 한 기반시설 표준 시설비용을 매년 6월10일까지 건설교통부장관이 고시 함.

※ 건축물별 기반시설 유발계수는 법(제8조제5항)

․ 도시지역 : 주거지역 0.3, 상업지역 0.1, 공업지역 0.2, 녹지지역 0.4

․ 도시지역 외의 지역 : 0.4

○ 개발부담금

- 자치도청 홈페이지 건축지적과 자료실 13번 개발부담금 해설 및 개발비용산출

○ 지역개발공채

- 대지면적 660㎡일때

= 660㎡ × 1,500원 = 990,000원 (매각시 약 15%부담 148,500원)

○ 면허세 - 연면적 1층 200㎡일때 = 10,000원

○ 국민주택채권 - 연면적 주택 330㎡일때

= 330㎡ × 17,000원 = 5,610,000원(매각시 약 15%부담 841,500원)

○ 경계 측량비 - 종전 군지역인 660㎡의 토지에 경계 측량비는 356,000원

○ 현황 측량비

- 종전 군지역인 660㎡의 토지에 100㎡의 건축물을 신축하여 준공하기 위해 건축물 현황 측량비는 142,000원

○ 취득세

o 건축물 준공시 취득세

- 660㎡의 토지에 100㎡의 건축물을 준공하여 행정시 세정부서에서 결정한 건축물 가액의 6,500,000인 경우 취득세 = 6,500,000 × 20/1000 = 130,000원

o 지목변경시 취득세

- 건축물을 준공하여 행정시에 지목변경 신청을 하여야함.

(지목변경 신청하지 않을 시 지적법에 의거 과태료 부과됨)

- 지목이 전 일 때 개별공시지가 20,000원이고 건축물 준공하여 지목이 대지 일 때 개별공시지가 70,000원 가정 할 때

= 660㎡ × 50,000 =33,000,000원 ÷ 20/1000 = 660,000원

○ 건축허가에 따른 수수료(수입증지)

- 주택 연면적 200㎡ 일때 6,000원

○ 건축물 보존등기 수수료

- 660㎡의 토지에 100㎡의 건축물을 준공하여 행정시 세정부서에서 결정한 건축물 가액의 6,500,000인 경우

o 등록세 = 6,500,000 × 8/1000 = 52,000원

o 교육세 = 52,000 ×20/100 = 10,400원

- 등록세, 교육세를 납부하시고 수입증지, 수입인지, 건축물대장, 주민등록등본, 도장을 지참하여 지방법원 등기과 방문하여 등기 신청하시면 됨니다

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소규모 농사도 하면서 살기에 적합한 전원주택	귀농귀촌	13.06.12 09:57
남향의 아담하고 깔끔한 전원주택	귀농귀촌	13.06.12 09:54
동화속에 나오는 한폭의 그림같은 스페니쉬 기와집	에스프리디자	13.06.12 09:48
전원주택 모음 - 펜션	에스프리디자	13.06.12 09:43
보은 속리산에 위치한 26평 목조주택	에스프리디자	13.06.12 09:41
송담고택 너무좋아	동방	13.06.12 09:05
멋과 실용의 조화,10평 이동식목조주택	버캠	13.06.12 09:04

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