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서울 영등포구에 600㎡ 규모의 땅을 가지고 있는 서울시내 모 사립대학교 교수인 A씨는 최근 도시형생활주택 임대 사업을 위해 컨설팅을 받고 있다.
A씨는 일단 모든 가구를 전용면적 16㎡ 크기 이하 원룸형으로 120가구 정도 짓는 것이 가장 좋다는 평가를 받았다. 전용면적 16㎡ 크기면 주변 시세를 고려할 때 보증금 1000만원에 월 60만원 정도를 받을 수 있고 연평균 8% 정도 수익률이 나온다는 것이다.
A씨는 사실 30㎡ 이하 소형보다 2~3인이 살기 적합한 30㎡초과 주택을 지으면 어떨지 관심이 많았다. 지속적인 전세난으로 수요가 더 많을 것으로 생각해서다.
하지만 수익률이 크게 떨어지는 것으로 나타나자 마음을 바꿨다. 30㎡ 이상으로 지으려면 지을 수 있는 주택 수가 60가구 밑으로 떨어진다. 주택 수가 초소형으로 지을 때보다 절반으로 줄어드는 것.
그런데 가구당 수익률은 두 배 이상 늘어나지 않는다. 보증금은 더 받을 수 있지만 월세는 주변 시세를 고려할 때 80만원이 한계치다. 이렇게 계산하면 연평균 수익률은 5% 밑으로 떨어진다.
A씨는 “가구 크기가 커지면 임대수익이 커진 면적만큼 늘어나지 않는다”며 “도시형생활주택 임대사업을 할 때 수익률을 가장 높일 수 있는 방법은 최대한 작게 초소형으로 짓는 것”이라고 말했다.
5.10부동산 대책 효과 ‘글쎄’
정부가 5.10부동산 대책을 통해 2~3인용 크기의 도시형생활주택 공급을 촉진시키기 위한 방안으로 기금 지원을 확대하기로 했지만 실제 사업을 하는 대부분의 건설업자나 사업주는 별 효과가 없는 생색내기용 대책이라고 보고 있다.
정부는 이번에 2~3인용 크기인 30~50㎡ 규모 도시형생활주택을 지을 때 ㎡당 80만원에서 100만원으로 저리의 기금 융자를 더 받을 수 있도록 했다. 또 공용이용 거실, 취사장, 세탁실 등 주민공동생활시설을 설치하는 경우 그 면적을 용적률 산정에서 제외하도록 했다.
하지만 초소형과 소형 주택은 임대사업에 있어 수익률에서 큰 차이가 나기 때문에 기금 융자를 기존보다 20% 정도 더 준다고 30~50㎡ 주택을 더 지을 것으로 기대하는 것은 무리라는 게 대부분 전문가의 지적이다.
현해건설 장기주 이사는 “대출을 조금 더 해준다고 누가 수익률이 떨어져 손해를 볼 위험을 감수하겠느냐”며 “이번 대책이 도시형생활주택 공급을 더 늘리는 데 기여하긴 어려울 것”이라고 주장했다.
공용이용 거실, 취사장, 세탁실 등 주민공용시설을 설치하는 경우 그 면적을 용적률 산정에서 제외하기로 한 데 대해서도 특별한 대책이라고 보기 어렵다는 시각이 대부분이다.
지금 분양하는 대부분 도시형생활주택은 고시원처럼 공동 취사장이나 세탁실이 있는 경우가 없이 대부분 가구별로 갖추도록 설계하고 있기 때문이다. 사업성에 별다른 영향을 미치지 않는다는 이야기다.
“주차장 설치 기준 강화해 공급 더 어렵게 해”
오히려 최근 국토부와 지자체가 도시형생활주택의 주차장 기준을 강화하려고 하고 있는 데 대한 불만이 많다.
국토해양부는 최근 ‘원룸형 도시형 생활주택 주차장 기준’을 강화하는 방안을 입법 예고하면서 지자체의 판단에 따라 현재 전용면적 60㎡당 1대인 주차장 설치 기준을 30㎡당 1대까지 강화할 수 있도록 했다. 서울시는 이에 따라 올 하반기부터 이를 추진하기 위해 준비하고 있다.
그런데 이렇게 되면 30~50㎡ 크기 도시형생활주택의 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.
소형주택 전문기업 야촌주택 추명진 사장은 “지금도 도시형생활주택 건설 사업장의 수익률은 대부분 6~7% 정도밖에 안 되는데 주차장 기준이 강화되면 더 악화될 것”이라면서 “2~3인용 주택을 많이 짓기 위해 혜택을 늘린다면서 정작 다른 쪽에선 주차장 건립 기준을 강화해 사업성을 악화시키고 있다”고 목소리를 높였다.
한편, 2011년 4분기까지 서울 도시형생활주택의 유형별 인허가 자료에 따르면 전용면적 12~30㎡ 크기 소형이 2만8600가구로 전체의 84%나 됐다. 이중 12~20㎡의 초소형은 2만2282가구로 전체 인허가 물량의 65%로 나타났다.
작게 지을수록 수익률이 높기 때문이다. 하지만 전용 30~50㎡ 크기는 3300여가구 수준으로 10%에 불과한 것으로 나타났다.
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