돈 안 들이고 임야 10억 만드는 방법

농지, 산림, 토지

돈 안 들이고 임야 10억 만드는 방법

천국의하루 2013. 10. 10. 11:17

돈 안 들이고 임야 10억 만드는 방법2 [3]

자연의소리 (sonho***)님

추천 16 | 조회 4339 | 2013.10.09 08:49 | 신고

< 돈 안들이는 임야 개발은 배워야 가능하다 >

돈 안들이고 임야를 개발하여 수익을 창출하는 방법은 여러가지가 있습니다.

임야를 개발하는 방법, 수순, 정책자금

이 세가지는 반드시 배워야 합니다.

인터넷으로 기본 정보를 익히고 행정관청에 질의를 해 보는 과정에서

지식은 더욱 충만 될 겁니다.

어디에 목적을 두느냐에 따라 개발의 방법이 달라져야 겠지요.

바둑과 같이 임야 개발은 수순대로 이루어져야 합니다.

산림청의 정책에 맞는 구상을 하시고 그에 따른 보조자금을 받아야 돈이 절약 됩니다.

< 자, 이제 수순에 의해 개발에 들어갑니다 >

반드시 이 수순에 따를 필요는 없겠지만.

제가 경험한 바에 의하면 가장 돈을 안 들이는 임야 개발의 수순이라 생각합니다.

1. 우선 숲 가꾸기 사업 (간벌)을 하세요.

간벌은 우리가 미용실에 가는 것과 같은 이치입니다.

터벅한 머리카락을 커트를 하면 사람이 달라 보이는 것 처럼 산도 조밀하게 심겨 있는

나무나 어수선한 하층식물을 제거 함으로 깔끔하게 변하게 됩니다.

간벌이란 : 산림자원의 조성 및 관리에 관한법률의 입목벌채중 솎아베기를 말하는것으로

숲가꾸기(간벌)를 위한 벌채를 말합니다.

따라서 솎아베기(간벌)는 수관이 상호 중첩되어 밀도조절이 필요할때 실행하는 것 입니다.

각 지역의 지자체의 산림과에서는 매년 간벌 신청을 받습니다.

산림조합에 신청을 해도 됩니다.

간벌지로 채택이 되면 적당한(익년 3월~) 시기에 간벌을 지자체에서 무료로 해 줍니다.

간벌을 하면 벌목된 나무가 산 전체에 어지럽게 늘려있게 됩니다.

이 간벌한 나무를 산물이라 하며,

숲가꾸기 사업 신청시 산물수집도 같이 해 달라고 해야 만 간벌한 나무를 집게 장비를 이용하여

한 곳에 모아줍니다

그래야만 간벌한 산이 깨끗하게 됩니다.

또한 산물수집 (간벌목) 한 나무를 목재용 또는 펄프용으로 팔아서 돈을 벌 수 있습니다.

수종이 좋은 나무나 수형이 멋진 나무는 반드시 살려야 합니다.

그 나무가 전원총각님이 하려는 관광지의 멋진 수목관광 자원이니까요...

간벌은 전체 나무의 약 30% 정도로만 하시면 됩니다.

간벌의 중요한 장점은 개발을 할 시에 입목축적도를 낮출수 있다는 겁니다.

지역에 따라 다르지만임야개발에서는 입목이 얼마나 많으냐에 따라 허가가 나지 않습니다

나무가 너무 울창하면 집이나 펜션 등 개발허가가 나지 않는다는 겁니다.

간벌을 하면 그 문제는 해결이 되겠죠?

간벌 비용은 제로 / 또는 약간의 돈을 벌수 있겠죠 ? ( 간벌목 팔아서 번 돈 ㅋㅋ)

톤당 8만원 정도에 간벌목을 펄프용도로 팔 수가 있습니다.

아참~~ 겨울에 10자 (한 자는 30cm) 로 간벌을 하면 톤당 12만원 정도 받습니다

겨울 간벌목이 비싼 이유는 나무가 겨울을 나기 위해 봄 부터 가을까지

지니고 있던 물을 내 뿜습니다.

물을 내리고 난 나무는 좀이 먹지 않거나,

단단한 목질을 가지게 되어 건축 자재로 사용이 가능하기 때문입니다.

2만평에서 100톤 정도를 간벌 했다면 펄프용으로 팔아도 8백만원의 수익이 생기죠

1-1 수종갱신을 하세요.

수종갱신이란?

일반적으로 현재 생립된 임목이 불량 임목이거나 활잡목 관목류 혹은 솔잎혹파리 등

산림 피해임지로서 기존 임목으로서는 산림경영의 실효를 거둘 수 없다고 인정되는 임지에

그 임목을 베어내고 수익성이 높은 다른 수종 즉 밤나무나 은수원사시나무 잣나무 낙엽송 등의

경제 수종으로 바꾸어 조림하는 작업을 말하는 것이다.

실전에서는 수종갱신의 목적에 맞게 활용을 하시면 됩니다

소유하신 임야에서 개발이 안되는 높은 경사지 부분이나 임업용 산지 중에서도

건축물 계획이 없는 곳에 임산물 (호두나무,은행나무,잣나무) 생산 목적의 나무나

편백나무, 소나무등 우수한 품종으로 수종갱신을 하시면 5년후 멋진 곳으로 변할 겁니다

신토불이라고 요즘은 국내산 임산물은 비싸게 거래가 되고 잘만 임산물을 관리 한다면

각종 임산물 생산철에 임산물 체험을 만들어 품삭도 들이지 않고 수익이 발생하죠.

수종갱신 또한 산림조합에서 신청을 하면 되는 것으로

허가 신청 비용은 약 50만원 정도 밖에 들지 않습니다,

미리, 산림조합에는 조합원으로 가입을 해 두시는 것이 좋습니다.

산림조합에는 산림기술자가 항시 있어서 산을 가꾸기 위해 무료로 친절하게 상담을 잘 해 줍니다.

조합원 가입비는 약 5만원입니다.

과수목을 심고자 할 때는 수종경신이 아니라 개간 허가를 받아서 지목을 과수원으로 바꿔야 합니다.

이건 비용이 많이 들어갑니다.

그리고 과수목은 과도한 노동력과 관리의 문제로 인해 전원총각님의

목적에는 맞지 않을 것입니다.

2. 그다음 개발로 들어가 볼까요 ?

작업로를 개설하세요.

작업로란 ?

산림경영을 하기위한 도로, 산림을 가꾸기 위한 도로, 산불 예방을 위한 도로의 기능을 합니다

작업로는 폭 2m 만 가능합니다,

하지만, 교행로 급경사 등에 따라 작업로 폭이 3m 가 되어도 가능합니다.

이것이 곧, 체험프로그램에서는 둘레길이 되겠죠?

산림청에서 요즘 권장하는 것도 작업로 임도를 사용한 체육 프로그램입니다.

작업로 공사 시 ,중간 중간에 큰 돌이 나오면 보기 좋게 평상으로 돌을 놓으세요.

또는, 돌탑을 쌓으셔도 좋구요 ~~~!

간벌한 나무를 평상으로 만들어 배치 해 보세요.

그것은 곧, 쉼터가 될 것입니다

제가 가장 좋아하는 관광지의 형태가 돌과 나무로 된 쉼터입니다.

돌이 없는 땅에서는 데크및 벤치를 만들어서 설치해야 하지만.

넓은 돌, 큰돌들이 많다면,

운치있는 표석, 돌의 쉼터가 만들어지겠죠..

이런 돌들에도 스토리를 만들면 하나밖에 없는 테마가 되겟죠?

작업로 설계는 산림조합에서 하세요.

설계비용은 1km에 약 50만원 정도 듭니다.

일반 설계사무실에서는 약 200만원 정도의 비용이 듭니다.

어디서 해야 하는지 아시겠죠?

작업로의 공사 비용은 돌산이냐? 흑으로 된 산이냐? 토질에 따라 비용이 다릅니다

그래도 꼭 금액을 적어야 한다면

100m 개설에 200백만원 정도 듭니다

20,000평이면 1,000미터의 둘레길 ( 작업로 )만 있어도 운치있는 산책로가 되겠네요 ^^

관광지 개발에 이 정도 금액이면 괜찮으시겠죠?

3. 20,000평에 야생화군락지와 산나물 재배를 하세요

간벌을 하여 하층 식물이 제거 되었다면 큰 나무 밑엔 깔끔한 토양 및 풀만 있을 겁니다

작업로를 개설한 산지에 대해 눈에 확 들어오기에 개발 계획을 수립할 수 있을 겁니다

펜션 및 건축물이 들어설 자리외에는

곰취, 도라지, 산양삼, 산양삼,등의 임산물과

코스모스, 금낭화, 구절초, 해바라기등 야생화 등 씨앗을 뿌리세요.

작은 노트에 스스로 마스트플렌을 그려 보시고 계획에 의해 씨앗을 파종한다면

죽을놈은 죽고 살놈은 살고 하다보면 어느덧 20,000평의 토지엔 온갖

산나물과 꽃밭이 되어 있겠네요..

그곳이 곧 임산물 체험 프로그램과 야생화 단지가 되지 않을까요?

뿌리실 때도 개발 하실 곳은 아니 되옵니다 ^^

그리고, 1년 동안은 정자 하나 지어놓고 쉬세요.

쉬는 동안 많은 지인들을 초청해서 내가 가진 산을 보여보세요,

지인들에 의해 홍보도 될 것이며

그 지인들의 말을 들어보시면 무엇을 해야 할지에 대한 답이 나올지도 모릅니다.

4. 구거 ( 계곡 )가 있다고 했죠?

금싸라기 땅을 구입하셨군요.

산에 물이 있다는 것은 참 좋은 일입니다.

연못 게곡 폭포 어떤것도 만들 수 있는 재료죠,

산에서 내려오는 물을 막아 소방연을 만들면

운치있는 연못이 되고 그 연못ㅇ의 활용도를 높히면 되겠죠.

낚시터, 수영장, 생태연못, 겨울엔 썰매장 등 ..

여러용도로 사용이 가능 합니다.

계곡이 집중호우에 의해 유실이 되고 쇄골현상이 많이 나타 난다면 지자체의 산림과에

먼저 그에 따른 신고를 하세요.

산림청은 임야의 피해를 막기위해 야계공사 ( 계곡정비공사 )를 해 줍니다.

야계사방공사란?

山間이나 산록에 접한 계천으로 평상시에는 유량이 적으나 비가 많이 오면 계천이 범람하여 도로 및 농경지가 유실되는 등 피해가 심한 荒廢性溪流(Wild torrent)에 계상(溪床) 및 溪岸 공작물을 설치하여 계천의 종횡침식을 방지하고 산각(山脚)을 고정하여 계류의 안전유출을 기하는 것을 야계사방이라 한다.

야개공사에 선정이 되면 멋진 계곡이 돈 안 들이고 만들어지겠죠?

야개공사시 중간 중간에 물막이 공사를 합니다. 일종의 낙차공법이라 부르죠,

그 곳을 만들때 공사팀과 협의를 하여 물놀이 하기 좋게 만드시면

멋진 물놀이 장소가 탄생을 하겠죠.

몇 억원이 드는 돈을 아낄수 있는 공사의 기법입니다.

5. 지인들이 내 땅이 좋아서 팔아라고 요청을 하면 분할을 하세요.

참 중요한 대목이니깐,,

놓치지마세요.

"큰 땅은 쪼개서 팔아라 " 무슨 말인지 아시겠죠?

전원총각님은 2만평의 큰 땅이었습니다.

간벌을 하여 차분한 숲으로 변했고,

둘레길 ( 작업로 )도 생겼으니깐..

약 500평씩 관리지역을 분할해서 지인들에게 전원주택 용도로 판매를 하시면

약 평당 15만원은 받으실 수 있을 겁니다.

2천평을 4개로 분할을 해서 팔아도 3억원에 매도가 가능하니깐...

임야 구입비용 2억원 본전을 뽑고도. 1억원이 남았네요.

이 돈으로 집도 짓고, 개발비용도 내고 해도 18,000평이나 남았네요.

6. 펜션 및 건축물에 대해서는 토지의 개별법에 따라서 해야 하는데

20,000평중 1만평의 보전관리지역엔 펜션및 주택을 지으시고

임업용산지 1만평엔 청소년 수련시설, 농산물 판매시설, 의료시설을 지어셔도 됩니다..

관리지역 및 임업용산지에 대해선 뒷 파트에서 배우기로 하겠습니다.

여기까지의 글이 이해가 되시죠?

요약을 해 보겠습니다.

우선 간벌을 하시면 내가 가진 땅에 대해 어떻게 개발해 나갈지에 대해 파악하실수 있을거고

건축물이 들어설 자리가 아닌 곳에는 수종갱신을 하여 아름다운 치유의 숲으로 만드시면 되고

작업로를 개설하여 둘레길 및 산악자전거 도로 등 레포츠에 필요한 둘레길을 만드시면 됩니다.

임산물,야생화 등은 오랜 시간 자생을 하게 만들면 아름다운 곳, 임산물 생산을 할 수 있는 곳이되며

계곡을 정비하여 물놀이장 및 낚싱터로 활용을 할 수 있습니다.

그 후에 천천히 계획에 맞게 펜션 및 집 체험장을 지으시면 됩니다.

관광지 이만하면 되지 않겠습니까?

< tip >

농림지역, 임업용산지라해도 실망하지 마세요.

농가주택 및 체험프로그램 등 건축도 가능합니다..

저희 카페에서 임업용산지의 개발 행위를 찾아 보세요.

세상엔 안 되는 것이 없습니다.

다음에 20,000평의 서류를 갖추어서 한번 오세요

꿈을 향해 멋진 도전을 하시기 바랍니다.

제가 도울 수 있는 일은 돕겠습니다.

대신 자연을 살립시다 ~~~~~^*^

하단의 파란 영문 주소를 누르시면 더 많은 정보가 있습니다

고수이름 | 자연의소리

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600만원 토지투자로 5억 번 경험담 [2]

자연의소리 (sonho***)님

추천 2 | 조회 1891 | 2013.10.09 08:53 | 신고

적극적인 투자의 예)

평소 인터넷 카페를 통해 부동산 개발 사례를 공부한 박씨(부산)는

주말이면 산 좋고 물 좋은 곳으로 등산을 자주 다녔다.

2005년 5월.

하동 쌍계사 인근 계곡물에 발을 담그고 쉬고 있는데,

계곡 옆 척박한 농토에서 노부부의 한탄소리가 들렸다.

"에고~ 영감, 이제 우리 농사 그만 짓고 읍내 사는 아들네 가서 삽시다."

"무슨 소리고? 우리가 농사를 안 지으면 이 땅은 우짠다 말이가?“

노부부의 이야기를 듣고, 땅을 휘 둘러 보았다.

그런데 그림 같은 전경이 그려졌다.

앞은 지금 발을 담그고 쉬는 큰 계곡이 있고,

뒤는 나지막한 산들이 병풍처럼 둘러져있었다.

또 노부부가 쇠약해서 손으로 밭을 일구었는지 아직도 돌들이 많았다.

즉, 농토로는 가치가 없었지만,

펜션이나 전원주택을 지을 수 있는 토지로는 금상첨화였다.

"어르신, 농사 힘드시죠? 이 농토가 몇 평이나 됩니까?"

"약 2000평인데 우리가 일궈서 농사를 짓는 땅은 500평 밖에 안된다우"

"그럼 어르신, 이 땅을 파시려고 합니까?“

“적당한 임자만 나타나면 팔았으면 하지.”

그래서 김씨는 그 농토를 평당 3만원, 총 6천만 원에 매입했다.

노부부가 아들네로 떠나면서 밭 옆 쓰러져가는 초가집은 무상으로 받을 수 있었다.

집으로 돌아온 박씨는 그날부터 투자기획서를 작성했다.

기본 계획서 :

쌍계사라는 관광지가 있어 전원주택이나 펜션부지로 적당하다.

허가를 받은 후 일반인이 부담되지 않을 정도인 400평 단위로 분할한다.

그러면 5필지가 된다.

토목공사는 강가 및 주변의 막돌을 주워서 손으로 한다.

- 토지의 현황 :

관리지역, 인근 계곡과 연접, 주변 오염시설 전무, 3m 도로 근접

- 토지의 매입 : 6300만원 / 평당 3만원 (각종 세금포함)

- 매도 예상 가격 :

평당 30만원 (경관과 허가 및 토목공사로 주변보다 30% 높게 책정)

- 자금계획 : 내가 가진 돈은 3백만 원

- 토지 구입 대출계획 :

現 농지의 상태로 대출신청시 2천만원 대출,

부산의 아파트 대출금 7천만원,

계약금과 중도금을 내 돈으로 지급하고 잔금은 대출로 지급

공사의 실행:

전원주택 5개의 허가를 약 2500만원을 들여 설계사무실을 통해 얻었다.

포클레인을 불러 10일간 각 토지의 경계석을 주변 돌로 쌓아나갔다.

이 때 든 장비 비용이 7백만 원.

포클레인 공사 때 생긴 작은 강돌로 부지와 도로 경계에

3단으로 돌을 쌓았다.

이 작업은 공사 감독 겸 운동 겸해서 직접 쌓았다. (비용 0원)

강돌을 쌓아갈수록 도로 옆 경계가 운치있게 연출되었다.

2005년 9월 4일 공사 마무리 결산

총 경비 : 9500만원

총 대출 : 9200만원 (매월 60만원 이자 지급. 이자 5개월 300만원 지출)

투자금 : 300만원 + 이자 300만원 = 600만원

공사기간 : 124일 (내 노동 월급 0원)

매도시기 : 9월 중순

이틀 동안 박씨는 쌍계사 인근으로 부동산중개업체와 조사를 다녔다.

매물로 나와 있는 전원주택지와 직접 만든 자신의 부지를 비교분석했다.

주변의 전원주택지 가격에 비해

박씨가 팔려는 전원주택지의 가격이 조금 비싼 편이었다.

하지만 환경과 자연미를 강조한 공사기법으로 자신감을 가졌다.

그리고 인근 부동산이나 인터넷 카페, 지역신문에 광고를 큼지막하게 냈다.

- 하동 쌍계사 인근

계곡과 접한 경관좋은 전원주택지 400평, 평당 30만원에 팝니다 (5명 선착순) -

직접 만든 토지 사진과 지적도 등을 같이 실었다.

반응은 예상보다 훨씬 뜨거웠다.

"이렇게 멋진 곳에 집을 지어서 살고 싶다"

"내 지인과 같이 구입할 테니, 3일만 기다려 주세요."

3명이 친구를 다시 데려와 5개의 전원주택지를 모두 사갔다.

5개의 전원주택지를 판매하는데 걸린 시간은 불과 10일이었다.

이제 정리를 해보자.

매도 금액은 평당 30만원.

무상으로 지급한 도로의 평수 130평을 제외하고, 실판매 평수 1870평

1870평 × 30만원(평당) = 561,000,000원

투자금 95,000,000원.

실제 투자금 6,000,000원 (대출금이자 300만원 및 원금 300만원)

판매금액 561,000,000만원

순수익 : 561,000,000만원 - 투자금액 95,000,000원 = 466,000,000원

투자 이익률 ?

이것이 진정한 투자는 아닐까?

박씨의 부동산 투자 개념 3박자가 확실했다.

1. 대상 토지에 대한 기획 후 구매

2. 기획에 의한 개발의 실행

3. 판매

아주 단순한 논리였다.

첫째, 토지에 대한 자료나 인근 시세 경관 등을 분석하여

어떻게 만들어 얼마에 판매할지에 대한 충분한 검토 후 기획서 작성

둘째, 기획서를 토대로 허가 및 공사의 범위 정하고 시행

셋째, 쌍계사 주변 전원주택에 대한 소비자의 요구를 조사하고 공사 시작

넷째, 토지를 판매를 위한 주변의 비교분석후 판매

철저하지 않은가?

비록 4개월 남짓한 부동산 투자였지만 완벽 그 자체였다.

000%의 수익 워렌버핏도 해낼 수 있을까?

적극적 투자의 원칙은 간단명료하다고 앞서 이야기했다.

구매, 개발, 판매...

잊지 말아야 할 단어들이다.

박씨의 적극적인 투자의 결론은

적은 돈으로 큰 평수의 땅을 사들여서 작은 단위로 분할하여 판매한 것이다.

토지 투자의 원칙이면서 고수로 가는 길이다.

소극적 투자와 적극적 투자의 장단점 비교 , 도표로 작성

돈이 없어서 투자를 못한다?

이렇게 바꿔서 말해보면 어떨까?

"투자에 대한 실력이 없어서 투자를 못한다" 라고...

앞서 박씨의 투자 금액이 얼마였는지 기억하는가?

단돈 600만원이었다.

투자는 돈이 있어야 한다?

아니다.

실력만 있으면 투자로 돈을 벌 수 있다.

배워서 실행을 한다면 많은 돈은 필요치 않을 것이다

내가 계획한 기획이 정확하다면 돈은 은행에서 빌리면 된다.

단기자금은 빌려서 투자를 해도 좋을 것이다.

허가에 대해서는 인터넷에 각종 정보가 넘쳐나고 있다.

토목 설계사무소를 정해 내가 원하는 것을 말하고 실행하면 되는 것이다.

좋은 전원주택지, 좋은 투자처를 구하는 실수요자는 500만 명이 넘을 것이다.

내가 소유한 토지가 주변에 비해 가격경쟁력이 있는 좋은 땅이라면

얼마든지 판매가 될 것이다.

또 한 번 말한다.

아는 만큼 보인다.

하단의 파란 영문주소를 클릭하시면 더 좋은 정보가 있습니다

고수이름 | 자연의소리

홈페이지| http://cafe.daum.net/son-house

소　　개 | 5년 동안 전원생활의 시행착오를 모아 놓은 배움의 카페 입니다

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아늑하고 근사한 테라스가 돋보이는 모던주택	가별	13.10.09 08:52
넓은 테라스와 효율적인 공간 활용의 전원주택	가별	13.10.09 08:51
돈 안 들이고 임야 10억 만드는 방법2 [3]	자연의소리	13.10.09 08:49
돈 안 들이고 임야 10억 만드는 방법2 [1]	봄비	13.10.09 20:02
돈 안 들이고 가치있는 임야 만드는 방법 1 [2]	자연의소리	13.10.09 08:47
6평의 작은 흙집입니다 [1]	토지사랑	13.10.09 08:32
유럽풍,프로방스풍이라는 집을 구경 한번 하실까요?	토지사랑	13.10.09 08:31
원형 5평 흙집 짓기현장사진입니다.	토지사랑	13.10.09 08:28
이만하면 충분하다.. 주말용 세컨하우스. [3]	전원지기	13.10.09 08:24
여가를 즐기기 위한 캠핑하우스	토지사랑	13.10.09 08:24