[문종수변호사의 경매이야기] 토지경락 + 건축주의 명의변경
추천 0 조회 7 2013.03.12 12:12 |
[경매 이야기] 토지와 그 토지에 건축중인 건축물을 경매로 취득한 경우 건축주 명의변경신청을 할 수 있는지 여부
안녕하세요, 문종수 변호사입니다.
자신의 토지 위에 직접 원하는 건축물을 건립하는 것은 토지 소유주라면 누구나 꿈꾸는 일일 것입니다. 따라서 최근에는 이미 지어진 건축물을 경매로 취득하는 것보다는 나대지나 건설이 중단된 건축물을 토지와 함께 경매로 경락받아 직접 건축하려는 사람들이 많아지고 있습니다. 그런데 만일 경매로 취득한 토지 위에 이전 소유자가 건축허가를 받아 놓은 경우 경락인이 건축주 명의변경을 신청할 수 있는지가 문제됩니다. 오늘은 이와 같이 이전 소유자가 건축허가를 받은 토지를 경락받은 자가 건축주 변경신고를 할 수 있는지 여부를 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
[사례]
가. A는 1990. 7. 26. 온양시장으로부터 온양시 (이하 생략) 외 7필지(이하, ‘이 사건 각 토지’라 함) 지상에 철골 철근 콘크리트 지하 5층, 지상 20층 오피스텔 건물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다. 나. A는 1990. 5. 25. 착공신고를 한 후 공사를 진행하였으나, 지하 5층부터 지하 1층까지 공사가 진행된 후 중단되었다. 다. 이 사건 각 토지와 건축 중인 위 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 함)에 대하여 대전지방법원 천안지원 2004타경19226호 부동산임의경매절차가 개시되었는데, 위 경매절차에서 B가 2005. 12. 27. 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받고, 2006. 2. 14. 그 매각대금을 지급하여, 2006. 12. 18. 이 사건 각 토지에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 라. B는 2007. 3. 20. 아산시장에게 위 2005. 12. 27.자 매각허가결정서(이하 ‘이 사건 매각허가결정서’라 한다) 및 이 사건 각 토지에 대한 등기부등본을 첨부하여 건축관계자 명의변경신고를 하였고, 피고는 2007. 7. 31.자로 소외 1 주식회사에게 건축관계자 변경신고필증을 교부하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라 함). 바. 이에 A는 이 사건 건축관계자 변경신고 수리처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.
[판례 검토]
위 사안과 관련하여 우리 대법원은 ‘구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다’고 판시하였습니다(대법원 2010.5.13. 선고 2010두2296 판결 참조)
[결 론]
위와 같이 우리 대법원 판례에 의하면 이전 소유자가 건축허가 또는 신고를 받은 토지를 경매를 통해 소유권을 취득한 자는 매각대금 완납 후 7일 이내에 매각허가결정서 및 매각대금 완납서류 등을 제출하여 건축허가 명의변경신청을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
[참조 법규정]
건축법 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
건축법 시행령 제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 3. 건축주․ 공사시공자 또는 공사 감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것
건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
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